Planimetria catastale e delega: perché sono decisive per gli atti di compravendita

Vediamo nel dettaglio cosa succede e come agire quando la planimetria catastale manca o per ottenerla serve una delega e come poterla richiedere. 

Planimetria catastale: cosa rappresenta davvero per l’atto di compravendita

Nella pratica contrattuale, la planimetria catastale è uno dei riferimenti oggettivi attraverso cui l’immobile viene identificato, confrontato e, in ultima analisi, trasferito con un atto notarile che deve reggere a controlli fiscali e verifiche successive.

La rappresentazione delle unità interne, la posizione dei vani, la presenza di pertinenze o di superfici accessorie concorrono a definire il bene oggetto di vendita e a fornire al notaio una base tecnica su cui impostare le dichiarazioni di conformità catastale richieste dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 come modificata dal DL 78/2010. 

Nel momento in cui il venditore e l’acquirente si siedono davanti al notaio, la planimetria depositata in catasto rende noto quale sia lo stato di fatto dell’immobile, imponendo al proprietario una dichiarazione espressa di corrispondenza che, se mancante o errata, espone l’atto al rischio di nullità e apre il fronte delle responsabilità professionali.

La copia allegata al rogito deve essere recente, rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, richiedendola all’ente oppure attraverso una richiesta di planimetria catastale online. L’importante è che questa sia sempre riconducibile alle risultanze ufficiali, condizione che rende decisivo il momento in cui quella planimetria viene richiesta che sia agli uffici o tramite i servizi online. 

Perché la delega è obbligatoria se non si è proprietari 

L’accesso alle planimetrie catastali è stato inquadrato dal legislatore e dall’Agenzia delle Entrate come attività idonea a rivelare informazioni riservate sull’organizzazione interna degli spazi di un immobile, con conseguenze dirette sia sul piano della sicurezza sia su quello fiscale, motivo per cui l’ordinamento qualifica come illecito l’accesso non autorizzato a questi elaborati. 

Per questa ragione è stato introdotto un modello di delega standardizzato, scaricabile dal sito dell’Agenzia, che vincola qualunque soggetto diverso dal proprietario o dall’intestatario catastale a ottenere un consenso scritto prima di visualizzare o richiedere copia della planimetria.

Nel novero dei soggetti che possono avanzare richiesta, la normativa e la prassi individuano figure estremamente eterogenee, che vanno dal rappresentante di persona giuridica al consulente tecnico d’ufficio (CTU), dal consulente tecnico di parte (CTP) fino agli eredi, al curatore fallimentare, ai professionisti delegati e agli stessi agenti immobiliari, tutti accomunati da un vincolo: senza delega l’Agenzia non può rilasciare le planimetrie e ogni accesso privo di autorizzazione espone a una violazione della privacy con possibili risvolti sanzionatori. 

La conseguenza operativa, spesso percepita come un ostacolo burocratico, è che il flusso documentale necessario alla compravendita deve sempre includere, quando intervengono soggetti diversi dal titolare, questo modulo di autorizzazione, pena il blocco dell’intera catena di acquisizione delle informazioni. 

Cosa deve contenere la delega per la planimetria catastale 

Il modello predisposto dall’Agenzia delle Entrate è strutturato per tracciare in modo puntuale identità, ruoli e oggetto della richiesta, partendo dai dati anagrafici del delegante e arrivando fino alle coordinate catastali dell’unità immobiliare interessata. 

Nella prima sezione il titolare dei diritti reali sull’immobile indica nome, cognome, codice fiscale, indirizzo, contatti e gli estremi del documento di identità, mentre una seconda parte è riservata all’eventuale persona giuridica, con l’inserimento di ragione sociale, sede e codice fiscale. 

Il cuore funzionale del modulo si concentra poi sull’individuazione del delegato, per il quale occorrono i dati identificativi e la specificazione dell’oggetto dell’incarico, distinguendo tra consultazione delle planimetrie e richiesta di copia da allegare ad atti o pratiche tecniche, mentre l’ultima sezione raccoglie le informazioni catastali dell’unità: comune, sezione, foglio, particella e subalterno.

La delega va completata con data, luogo e firma leggibile del proprietario e deve essere accompagnata da una copia del documento di identità, poiché soltanto questo abbinamento consentirà agli uffici di verificare la provenienza dell’autorizzazione e rilasciare la planimetria in modo conforme alla disciplina sulla protezione dei dati personali.

Richiesta della planimetria: canali, tempistiche e controlli

La consultazione e l’estrazione di copia della planimetria possono avvenire attraverso diversi canali, che spaziano dagli sportelli fisici degli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate e dei punti catastali decentrati fino ai servizi telematici messi a disposizione dei titolari dei diritti reali e dei professionisti accreditati. 

Il proprietario o l’intestatario catastale, una volta autenticato ai servizi online dell’Agenzia, può ottenere la planimetria a titolo gratuito attraverso la consultazione personale, mentre tecnici e intermediari abilitati operano in genere tramite la piattaforma Sister, che consente l’accesso telematico alle banche dati catastali e l’acquisizione dei documenti necessari per le pratiche edilizie e gli atti di trasferimento. 

In caso di richiesta mediata, la delega firmata può essere trasmessa in formato informatico dal delegato tramite la propria area riservata, con la conseguenza che la planimetria viene resa disponibile online e notificata anche al delegante, secondo procedure che prevedono la conservazione del documento per un certo periodo e la possibilità di controlli da parte dell’Agenzia. 

La necessità di disporre di una planimetria aggiornata a ridosso del rogito spinge spesso venditori e professionisti a pianificare con attenzione i tempi di richiesta, sapendo che eventuali difformità riscontrate in questa fase potrebbero incidere non solo sull’atto, ma anche sulle scelte dell’acquirente e sull’assetto fiscale dell’operazione.

Conformità catastale e rischio di nullità dell’atto 

Il quadro normativo introdotto dal DL 78/2010 ha imposto, per gli atti di trasferimento di unità immobiliari urbane, la presenza in atto di specifiche dichiarazioni che riguardano la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell’immobile, legando a tale requisito la validità stessa del rogito.

La conformità catastale oggettiva comprende tre piani: correttezza degli identificativi (foglio, particella, subalterno), riferibilità della planimetria all’unità oggetto di vendita e corrispondenza tra rappresentazione grafica e situazione reale, aspetti che il notaio è chiamato a verificare e che il venditore deve attestare in maniera esplicita. 

La giurisprudenza ha precisato che la semplice allegazione della planimetria non basta a colmare l’assenza delle dichiarazioni richieste dalla norma, perché i dati catastali assicurano un riscontro oggettivo delle caratteristiche patrimoniali rilevanti ai fini fiscali, rendendo necessaria una coerenza complessiva tra titolarità, dati e rappresentazione grafica. 

Non tutte le difformità portano automaticamente alla nullità dell’atto, poiché alcune sentenze hanno distinto tra irregolarità lievi, che non incidono sull’identificazione del bene, e scostamenti più gravi, che possono richiedere aggiornamenti catastali e rinvii del rogito, lasciando aperta la questione di come gestire, in pratica, una planimetria non allineata quando i tempi della compravendita sono già stretti.

 



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