Comprare casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. Prima di firmare qualsiasi atto, è fondamentale sapere esattamente quali imposte si dovranno versare e se si ha diritto a pagarle in misura ridotta.
Le regole sono stabili nel loro impianto, ma alcune condizioni importanti sono cambiate di recente. Ecco una guida aggiornata al 2026.
Le imposte variano a seconda di chi vende
Il primo elemento da capire è che il regime fiscale dipende da chi è il venditore, non dall'immobile in sé. Ci sono due scenari principali.
Acquisto soggetto a imposta di registro
Questa disciplina si applica quando si acquista un immobile da un privato oppure da un'impresa costruttrice che lo vende dopo cinque anni dalla fine dei lavori senza scegliere di applicare l'IVA. In questo caso le imposte da versare al notaio sono:
- Imposta di registro: 2% (prima casa) oppure 9% (tutti gli altri casi)
- Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa in tutti i casi)
- Imposta catastale: 50 euro (fissa in tutti i casi)
- Tassa archivio: da 19,30 a 139,40 euro, variabile in base al valore dell'atto
La base imponibile è il prezzo di acquisto, salvo che l'acquirente scelga il cosiddetto prezzo-valore: in quel caso l'imposta di registro si calcola sul valore catastale dell'immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti 115,5 (prima casa) o 126 (altri casi).
Il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato, il che si traduce in un risparmio diretto.
Acquisto soggetto a IVA
Si applica quando si compra da un costruttore che vende entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, oppure oltre tale termine se il costruttore ha scelto volontariamente il regime IVA. In questo caso l'IVA si paga direttamente al costruttore, e le aliquote sono:
- 4% per la prima casa
- 10% per abitazioni non di lusso (categorie A diverse da A/1, A/8, A/9)
- 22% per abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9)
Le spese dovute al notaio, invece, sono:
- Imposta di bollo: 230 euro
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale: 200 euro ciascuna (misura fissa)
- Tasse ipotecarie: 90 euro
- Tassa archivio: da 27,50 a 139,40 euro
- L'agevolazione prima casa: come funziona
Il regime agevolato prima casa consente di pagare imposte significativamente ridotte.
Il risparmio è concreto: su un immobile con valore catastale di 100.000 euro, l'imposta di registro passa da circa 9.000 euro (aliquota ordinaria 9%) a circa 2.000 euro (aliquota agevolata 2%).
Per ottenere l'agevolazione bisogna dichiarare di possedere i requisiti direttamente nell'atto notarile. L'agevolazione non viene applicata automaticamente.
Quali immobili sono ammessi
L'agevolazione si applica alle abitazioni appartenenti a categorie catastali abitative, con esclusione di A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico), per le quali si applica sempre l'aliquota ordinaria.
Rientrano nel beneficio anche le pertinenze dell'immobile principale — box, cantina, posto auto — classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria.
Dove deve trovarsi l'immobile
L'immobile deve essere ubicato:
O nel comune in cui l'acquirente ha già la residenza al momento del rogito
O nel comune in cui l'acquirente trasferisce la residenza entro 18 mesi dall'acquisto
Se il termine di 18 mesi non viene rispettato, l'agevolazione decade: l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza di imposta entro tre anni.
È però possibile revocare preventivamente la dichiarazione, presentando apposita istanza prima della scadenza e pagando le imposte ordinarie, senza sanzioni.
Esistono casi eccezionali in cui il requisito della residenza non si applica nello stesso modo: ad esempio, per chi lavora in un comune diverso da quello in cui risiede, per i cittadini italiani residenti all'estero (AIRE) oppure per il personale delle Forze Armate e di Polizia.
Gli altri requisiti soggettivi
Per accedere all'agevolazione l'acquirente non deve essere titolare, nemmeno per quote o in comunione con il coniuge, di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su immobili acquistati con i benefici prima casa, sull'intero territorio nazionale.
Inoltre, non deve essere titolare in via esclusiva, o in comunione con il coniuge, di analoghi diritti su altra casa di abitazione nello stesso comune in cui si trova l'immobile da acquistare.
Alcune situazioni non precludono il beneficio: la titolarità di quote in comproprietà con soggetti diversi dal coniuge, oppure la nuda proprietà su un immobile (perché il nudo proprietario non ha il godimento del bene, che spetta all'usufruttuario), o ancora la titolarità di immobili ubicati fuori dal comune di acquisto, purché acquistati senza agevolazioni.
La novità della Legge di Bilancio 2025: i 2 anni per vendere la casa precedente
Chi possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può acquistarne un altro usufruendo nuovamente dei benefici, a condizione di vendere quello precedente entro 2 anni dal nuovo rogito. Fino al 31 dicembre 2024, il termine era di soli 12 mesi.
Questa estensione, introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, riduce la pressione su chi deve cambiare casa, dando più tempo per trovare un acquirente senza rischiare di perdere i benefici già ottenuti. L'impegno alla vendita va comunque dichiarato nell'atto notarile.
Se il termine non viene rispettato, si perde l'agevolazione: si dovrà versare la differenza tra le imposte pagate e quelle ordinarie, più una sanzione del 30% e gli interessi di mora.
Il credito d'imposta per chi riacquista
Chi vende una prima casa acquistata con agevolazioni e ne acquista un'altra entro 12 mesi dalla vendita ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell'imposta dovuta sul nuovo.
Il credito può essere usato per ridurre l'imposta sul nuovo acquisto, oppure portato in compensazione tramite modello Redditi.
Attenzione: la proroga a 2 anni riguarda solo il termine per vendere la casa preposseduta, non il termine di 12 mesi per il riacquisto ai fini del credito d'imposta. Questi sono due meccanismi distinti.
Cosa non è più attivo: il bonus under 36
Vale la pena chiarirlo perché genera ancora confusione: il bonus under 36, che prevedeva l'esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale per i giovani under 36 con ISEE entro 40.000 euro, è scaduto il 31 dicembre 2024 e non è stato rinnovato.
Dal 2025, i giovani under 36 accedono alle stesse agevolazioni ordinarie previste per tutti gli acquirenti.
Il vantaggio specifico rimasto per i giovani riguarda l'accesso al credito: il Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da Consap) copre fino all'80% del mutuo, permettendo alle banche di finanziare fino al 100% del valore dell'immobile anche senza anticipo. Il fondo è stato rifinanziato per il 2026 e il 2027.
Come non perdere i benefici
Una volta ottenuta, l'agevolazione può decadere in diversi casi:
- mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi
- vendita o donazione dell'immobile prima dei 5 anni, senza riacquisto di un'altra prima casa entro 12 mesi
- dichiarazioni false nell'atto notarile
- mancata alienazione della casa preposseduta entro i 2 anni previsti
In tutti questi casi si dovrà versare la differenza di imposta, una sanzione del 30% e gli interessi.
Verificare con cura i requisiti prima di firmare, con il notaio o con un consulente fiscale, è il modo più semplice per evitare sorprese.
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